- 땅값 비싼 역세권 입지.. 분양가 상승 이어져
- 임대수익률 연 7%대 달성 `오피스텔·원룸 차별화 관건`

[이데일리 이진철 기자] 도시형생활주택의 실제 임대수익률이 연 5~6% 수준에 그치는 것으로 분석됐다.

2일 삼성증권이 지난 4월 도시형생활주택 승인 1호로 공급된 한원건설의 서울지하철 2호선 신대방역 인근 `한원아데나 534`를 분석한 결과, 일반적으로 임대사업자들이 기대하고 있는 연 7%대의 수익률을 맞추기 어려울 것으로 예상됐다.

◇ 투자비

`한원아데나 534`는 경쟁률이 3.5대 1를 기록하며 침체된 시장분위기에도 불구, 양호한 청약결과를 나타냈다.

`한원아데나 534`의 25㎡(분양면적 34.99㎡)형 분양가가 1억4900만원으로, 분양면적 기준으로는 3.3㎡당 1400만원선이다. 이를 전용면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 2000만원을 상회하는 가격대다.

실투자비 6900만원(분양가 1억4900만원중 LTV 60% 적용해 7000만원 대출, 임대보증금 1000만원 제외 가정)으로 1채를 매입해 보증금 1000만원에 월 70만원을 받으면 연 7.4% 정도의 임대수익률 달성이 가능할 수 있다.

◇ 수익률

그러나 현 상황에서 주변시세를 적용하면 수익률은 떨어질 수밖에 없다는 예상이다. `한원 아데나534`의 경우 주변 경쟁상품인 오피스텔이나 풀옵션 원룸 등의 주변 임대료 수준이 보증금 1000만원에 월 30만~60만원선을 형성하고 있어 대출이자 등의 부담을 감안하면 현재 주변시세에 따른 임대수익률은 0.4~5.7%로 낮아질 수 있다.

김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "도시형생활주택이 주로 들어서는 역세권 지역은 토지가격이 매우 비싸고, 이는 분양가를 상승시켜 투자자가 생각하는 임대수익률을 맞추기가 매우 어렵다"면서 "도시형생활주택 성공 여부는 기존 경쟁상품인 오피스텔이나 원룸, 고시원 등과의 차별화 여부에 달려 있다"고 말했다.

한편 도시형생활주택이 주택으로 간주돼 기존에 주택을 보유한 수요자가 다주택자 양도세 중과 대상에 포함될 수 있다는 점도 마이너스 요인이다. 임대사업자로 등록해 양도세 감면을 받으면 되지만 이를 위해서는 수도권에서는 주택 5채를 매입해 10년 동안 임대사업을 진행해야만 하기 때문에 만만치 않는 금액이 초기자금으로 필요할 수밖에 없다는 지적이다.

 
▲ 도시형생활주택 임대수익률 추정
 

 출처 : [부동산114] 실시간뉴스>도시형생활주택 투자수익률 `5~6%` /이데일리/2010.07.02