서울 포함 수도권 아파트값 ‘보합·하락세’ 전망… 내집 마련은 적기는 ‘연말이나 내년 초’ 유리

올 상반기 주택시장은 거래 부진 속에서 매매값 약세, 전셋값 강세 현상이 두드리지게 나타났다. 주택담보대출을 받고 내집마련에 나섰던 1주택자들은 집값 하락과 금리인상 임박설에 불안에 떨었다. 또 내집마련 수요자들 역시 집값이 계속 떨어지면서 매수 타이밍 잡기가 쉽지 않았다.

거시경제지표 개선에도 불구하고 부동산시장이 침체를 좀처럼 벗어나지 못하고 있는 가운데 부동산 전문가들은 하반기에도 집값 하향 안정세가 이어질 것이라는 전망을 내놓고 있다. 특히 하반기에 출구전략에 따른 금리인상 가능성이 크고 10월 이후에 수도권 보금자리주택 공급이 본격화할 예정이어서 집값 반등을 기대하기 어려운 상황이다.

부동산 전문가들은 다주택자의 경우 1가구 보유전략으로 전환할 것을 권유하는 한편 내집마련 수요자들은 연말이나 내년 초를 매수 시점으로 잡으며 ‘급매물’ 등을 꼼꼼히 살펴보라고 조언한다. 하반기 집값이 약보합 정도로 예상되는 만큼 싼 매물을 미리 선점하라는 것이다.

◆하반기 집값 ‘보합·하락’…전·월셋값 ‘안정세’ 전망

수도권 집값은 상반기에 이어 당분간 하락세를 면치 못할 것이라는 게 부동산전문가들의 공통된 견해다.

국내외 경제상황에 다소 영향을 받겠지만 하반기에 정부의 출구전략으로 금리가 뛸 가능성이 높고 연내 수도권 입주 물량(17만1000여 가구)이 지난해보다 1만5000여 가구가 많은 데다 60% 이상이 하반기에 몰려 있어 수도권 집값은 보합 내지는 하락세가 전망됐다.

부동산컨설팅업체 U&R 박상언 대표는 “수도권 집값은 출구전략에 따른 금리인상과 보금자리주택 공급, 미분양·입주물량 증가 등으로 보합내지 하락세(0~-5%)가 전망된다”고 내다봤다.

하반기 전·월세시장은 상반기와 달리 아파트 입주물량이 늘면서 매매가 변동률 대비 소폭 오름세를 나타내겠지만 전반적으로 안정세를 찾아갈 것으로 전망됐다. 주택산업연구원은 하반기 아파트 전셋값은 서울 0.2%, 수도권 0.1%, 전국적으로는 0.1% 떨어질 것으로 예측했다.

◆한강변, 신분당선 연장선 주변 등 ‘반짝’ 상승 기대

누구도 의심치 않는 ‘대세 상승기’에 상투를 잡을 수 있듯이 모든 사람들이 하락세를 전망할 때 눈여겨볼 ‘알짜’ 상품이 있기 마련이다.

하반기 부동산 시장의 지형 속에서 투자자 내지 내집마련 수요자들은 어떤 접근을 해야 할까. 전문가들은 크게 한강변 정비구역과 신분당선 연장선 주변지역, 강남재건축, 경기도 하남 일대 등으로 과녁을 좁히라고 권한다. 도심 역세권 소형 오피스텔과 3차 보금자리주택 성남 고등지구도 추천한다.

가격 측면에서는 주변 시세보다 10~20% 이상 싸게 나온 ‘급급매물’ 외에는 눈길을 주지 말라고 조언하고 있다.

스피드뱅크 김광석 팀장은 “집값이 크게 오르는 지역이 나오기 힘들겠지만 경기도 하남 지역은 개발제한구역 규제완화와 보금자리주택 건설, 5호선 연장 등의 호재로 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.



닥터아파트 김주철 팀장은 “강남권으로 연결되는 신분당선의 경우 연장선 주변과 최근 가격이 급락한 강남 재건축단지는 바닥론이 확산되면 언제든지 반등할 가능성이 높다”고 지적했다.

◆내집마련 시점은 ‘연말·내년초’…‘급급매물’ 노릴 만

전문가들은 내집마련을 계획 중인 실수요자라면 올 하반기에 나오는 급매물보다도 싼 ‘급급매물’을 노려볼 만하다고 조언한다.

내년 상반기부터 집값이 상승세를 반전할 경우에 대비해 싸고 좋은 매물을 미리 선점할 필요가 있다는 것이다.

부동산114 김규정 부장은 “실수요자들은 보금자리주택 등 저가 공공분양물량이나 저렴한 분양가의 새 아파트를 통해 내집마련에 나서는 것이 좋다”며 “저축통장이 없거나 당장 입주가 필요한 경우 최근 신규 입주물량이 쏟아지면서 가격이 떨어진 새아파트나 급매물을 이용해 내집마련의 기획을 잡는 것이 바람직하다”고 조언했다.

반면 전문가들은 다주택자들은 각종 세제혜택이 부여될 때 1가구 보유전략으로 바꾸는 것이 바람직할 것으로 분석했으며 아파트를 옮기려는 사람들은 일산, 분당 등 1기 신도시를 눈여겨보라고 권했다.

김주철 팀장은 “다주택자들은 올 연말까지 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과세 제외 등을 감안할 때 연말까지 상대적으로 투자메리트가 떨어지는 주택을 빨리 처분하는 것이 좋겠다”며 “특히 중대형 아파트와 서울과 거리가 있는 수도권 아파트의 경우 시간이 지날수록 메리트가 떨어질 것으로 판단돼 손절매해서라도 매도하는 것이 바람직하다”고 말했다.

김 팀장은 이어 “1주택자 갈아타기의 경우는 가능한 서울 가까이 접근하되 집값이 많이 떨어져 있는 1기 신도시 중소형 아파트 등이 좋아 보인다”며 “그러나 대출 등 무리를 해가면서 갈아탈 필요는 없다”고 덧붙였다.


[조선닷컴비즈니스앤TV 박세환 기자 greg@chosun.com]